W drugiej połowie października 2025 roku rynek mieszkaniowy w Kraków cechuje się względną stabilnością cen, choć obserwuje się lokalne zróżnicowanie i widoczne czynniki wpływające na popyt i podaż. Średnia cena ofertowa wynosi około 15 750 zł/m² („nowe oferty”) dla całego miasta.
Z kolei dane portalu SonarHome wskazują, że dla rynku wtórnego w Krakowie w październiku 2025 średnia cena wyniosła około 14 736 zł/m².
Co wpływa na poziom cen?
Stabilizacja po wcześniejszych wzrostach
W pierwszym kwartale 2025 roku mieszkania używane w Krakowie odnotowały wzrosty roczne rzędu 10,6 % w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jednak oficjalne dane wskazują, że w kolejnych kwartałach dynamika wzrostu znacząco zwolniła.
Oznacza to, że choć ceny są relatywnie wysokie, rynek przeszedł w fazę pewnej równowagi – nie widać już gwałtownych skoków jak w poprzednich latach.
Zróżnicowanie według lokalizacji i standardu
– W dzielnicy Krowodrza (Kraków) w październiku 2025 średnia cena ofertowa wynosiła około 16 064 zł/m².
– Z kolei w dzielnicy Bieńczyce cena dla rynku wtórnego była znacznie niższa – około 13 272 zł/m².
Taka różnica wskazuje, że lokalizacja (dostępność komunikacyjna, standard budynku, infrastruktura) nadal mocno decyduje o cenie.
Wpływ czynników makroekonomicznych
Wyższe stopy procentowe, koszty kredytu hipotecznego, dostępność mieszkań w ofercie – te elementy wpłynęły na ostrożność kupujących. W związku z tym deweloperzy i sprzedający częściej stabilizują ceny albo oferują dodatkowe udogodnienia niż podnoszą ceny dalej gwałtownie w górę.
Ponadto, rosnąca liczba ofert nowych mieszkań oraz większa konkurencja wpływają na to, że część sprzedających nie może już tak łatwo podnosić cen, jak miało to miejsce w latach boomu.
Wnioski i prognoza na najbliższe miesiące
Rynek w Krakowie plasuje się na poziomie, który można uznać za wysoki – około 15 000–16 000 zł/m² w przypadku ofert nowych lub w lepszych lokalizacjach, oraz nieco poniżej 15 000 zł/m² w przypadku rynku wtórnego poza ścisłym centrum.
Dynamika wzrostu prawdopodobnie będzie niewielka lub zerowa w kolejnych miesiącach, jeśli nie dojdzie do istotnej zmiany warunków kredytowych lub znaczącego wstrząsu podaży/popytu.
Dla kupujących może to być dobry moment do działania – ceny nie wydają się już rosnąć gwałtownie, co może umożliwić lepsze warunki negocjacyjne. Dla sprzedających natomiast – konieczne będzie realistyczne podejście do ceny oraz podkreślenie zalet mieszkania (lokalizacja, stan, standard) by przyciągnąć klientów.
Obserwujmy także segmenty podlegające większym wahaniom – mniejsze mieszkania, stare budownictwo, nieruchomości poza centrum – one mogą reagować szybciej na zmiany rynkowe.
